تخلفات ثبتی در جریان ثبت املاک و مراجع رسیدگی به آن فرشید حسین عموئی

نظام ثبت به عنوان نماینده‌ای از جانب قدرت حاکمه اقدام  به ثبت املاک و اسناد اشخاص می‌نماید و از این طریق سعی به برقراری نظم مالکیت در سراسر جامعه می‌نماید. برای رسیدن به جلوگیری و پیشگیری از افراد سودجوء و زمین‌خوار می‌بایستی نظامی کارآمد در حوزه ثبت، ایجاد نمـود که پیـدا کردن راهکارهای برخـورد وپیشگیری از این جرایم وظیفه و تکلیفی است بر عهده کسانی که در این راه کار و تلاش را بیشتر کرده‌اند که مسئولین امر با استفاده ابزارهای همچون آموزش، و استفاده از رسانه‌های ملی و غیره تلاش نمایند تا هر چه بیشتر نسبت به صدور سند مالکیت اقدام نموده که متعاقب آن از وقوع جرم و تجاوز به زمینهای اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی جلوگیری به عمل خواهد آمد. نظام ثبتی هر جامعه‌ای برای داشتن حوزه‌ای که در آن تخلف ثبتی کمتر رخ دهد نیاز به تصویب قوانین جدیدتر و شفاف‌تر خواهد داشت. به گونه‌ای که راه‌ها و خلاف‌های نفوذ به مراحل ثبتی و ایجاد تخلف را جلوگیری نموده و مردم و اشخاص ضرورت دریافت سند مالکیت را بر خود جزء لاینفک زندگی خود بدانند که چنانچه قوانین وضع شود که صدور سند مالکیت با استفاده از
ابزارهای الکترونیکی به منظور بالا بردن ضریب امنیتی در ثبت اسناد و املاک که به تبع آن یک نوع پیشگیری از تخلفات ثبتی را بدنبال داشته باشد و اشخاص ضریب اطمینان و تمایل بیشتری را در جهت دریافت سند مالکیت نشان دهند. نمونه‌های بارز آن عبارتند از دستاوردهای دولت الکترونیک در حوزه ثبت می‌باشد. در این راستا تلاش شده است به بررسی انواع تخلفات ثبتی و مراجع صالح ثبتی و قضایی و مصادیق رسیدگی به تخلفات در جریان عملیات مقدماتی ثبت و ثبت املاک پرداخته شده است و نقش هیأت نظارت و شورای عالی ثبتی و مواردی که در حیطه‌ی دادگاه می‌باشد مورد بررسی قرار گرفته است.

واژه‌های کلیدی: حقوق ثبتی، تخلفات ثبتی، مراجع صالح ثبتی، مراجع صالح قضایی.

نظام ثبتی هر کشوری اساساً مبتنی بر مقررات ثبتی همان کشور می‌باشد و در واقع همین مقررات هستند که به نظام ثبتی سمت و سو داده و موجب رشد و پیشرفت آن در جهت عملکرد و هر چه بهتر آن در کشور و نظام اداری جامعه می‌شود. در ایران حقوق ثبت جزئی از حقوق داخلی کشور می‌باشد و به رغم وابستگی مفهومی به حقوق مدنی، منحصراً در حیطه حقوق خصوصی نمی‌باشد بلکه این رشته از حقوق از ابعاد مختلف با حقوق عمومی ارتباط پیدا کرده و قواعد آن در اغلب موارد جنبه آمرانه دارد و با نظم عمومی مرتبط می‌باشد مانند تعلق حقوق دولتی بر ثبت و نیز تنظیم اسناد مطابق قواعد و مقررات بصورت مثابه، لیکن حقوق ثبت در یک نگاه کلی و با توجه به قوانین و مقررات مصوب آن تمایل بیشتری به حقوق خصوصی دارد. حقوق را در یک تقسیم‌بندی و به صورت جامع می‌توان به و بخش حقوق عمومی و خصوصی تقسیم نمود. حقوق ثبت، حقوق ماهیتی صرف نیست، بدین معنی که در این رشته علم حقوق، مفاهیم حقوقی توضیح داده نمی‌شود و مبانی و مفاهیم حقوقی را می‌بایست حسب مورد درحقوق مدنی جستجو کرد. به ایناعتبار رویکرد حقوق ثبت را بیشتر به مقررات شکلی و مرتبط با ساختار نظام ثبت می‌توان درنظر گرفت. طبیعی است که به لحاظ دخالت عنصر حاکمیت در حقوق عمومی، اکثریت مقررات این بخش از حقوق، از خصلت آمرانه یا به عبارتی از قواعد آمره برخوردار باشد. هدف از مقدمه کوتاهی که ذکر گردید، معطوف ساختن ذهن مخاطب به این سوال است که آیا به علم به اینکه اکثر مقررات حقوق ثبت به لحاظ دخالت حکومت در تنظیم و ساماندهی قوانین مربوط به اسناد و املاک واجد جنبه آمرانه است، باز هم می‌توان قایل به این نظر بود که حقوق ثبت، فرع حقوق خصوصی و یا زیر شاخه آن است؟ جواب منفی است. حقوق ثبت را دیگر نمی‌توان منحصراً در حیطه خصوصی تعریف کرد و طبقه‌بندی نمود. زیرا این شاخه و رشته حقوقی از ابعاد مختلف با حقوق عمومی ارتباط پیدا کرده و قواعد آن در غالب موارد واجد شرایط، واجد جنبه آمرانه بوده و با نظم عمومی مرتبط می‌باشد. ارتباط داشتن حقوق ثبت و به تبع آن نظام ثبتی با حاکمیت این امر را به ذهن متبادر می‌نماید که آیا برای نقض این قواعد آمره ضمانت اجرایی نیز در نظر گرفته شده است؟ در این زمینه باید گفت که علاوه بر مجازات‌هایی که در قانون مجازات اسلامی برای جرایم مربوط به حوزه ثبتی و برای تخلفاتی که کارکنان ثبت در انجام وظیفه قانونی خود مرتکب تخلف می‌شوند درنظر گرفته شده است. حقوق اشخاص حقوقی و حقوقی درنظر می‌گیرد، نحوه حمایتی که نظام ثبتی از طریق مقررات ثبتی برای متضرر اعم از شخص و دولت درنظر می‌گیرد اعمال مجازات‌هایی بر شخص متخلف می‌باشد. به جرأت می‌توان گفت که پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی بدین شکل چه در مقررات ثبتی و چه در قانون مجازات‌های اسلامی خود نقش پیشگیرانه موثری را در مقابل ارتکاب تخلف ایفا می‌کند. در تخلفات ثبتی به شکل پراکنده در قانون ثبت اسناد و املاک قانون آورده شده است. در صورت صحیح اجرا شدن آن در حوزه نظام ثبتی می‌تواند مؤثر واقع شود. بطور کلی حقوق ثبت و نظام ثبتی، دارای نقش اساسی و مهم در تضمین حقوقی، اقتصادی، اجتماعی و قضایی در جوامع است و همواره این رشته از حقوق مورد توجه حاکمیت بوده، و کشورها با توجه به سطح توسعه و اهداف توسعه‌ای که دارند با اقتباس از نظام‌های مختلف ثبتی دنیا، شیوه‌‌های خاصی را برای دستیابی به اهداف موردنظر انتخاب نموده‌اند. نظام ثبتی ایران با قدمت یکصد ساله خود (از سال 1290) اگرچه با توجه به زمان تدوین به لحاظ منسجم بودن و استحکام قوانین و مقررات مربوط قابلیت ایجاد امنیت حقوقی و ثبتی را دارا بوده است.