فصل اول- اجاره یعنی چه؟
فصل دوم- اجارهی درست چگونه باید باشد؟
باب دوم- قانون مصوب 1376
فصل اول- حدود شمول قانون
بخش اول- موارد غیرمشمول به اعتبار زمان انعقاد عقد اجاره
بخش دوم- موارد غیرشمول به اعتبار نوع رابطه طرفین
بخش سوم- موارد غیرشمول به اعتبار ضوابط شکلی قانون
بخش چهارم– موارد غیرشمول به اعتبار نیاز به رسیدگی قضایی
بخش پنجم- قاعدهی کلی
فصل دوم- ضوابط شکلی اجاره نامه در قانون سال 1376
بخش اول- شرایط سند رسمی اجاره
بخش دوم- شرایط سند عادی اجاره
1- قید مدت در اجاره نامه
2- تنظیم اجاره نامه در دو نسخه
3- امضای موجر و مستأجر
4- گواهی دو نفر شاهد معتمد
5- تعیین تکلیف سرقفلی در سند
بخش سوم- ضمانت اجرای عدم شمول قانون (اگر قانون جدید شامل موردی نشود چه میشود؟)
1- کلیات
2- آیا تصرف مستأجر پس از انقضاء مدت عدوانی میشود؟
الف- ماده 674
ب- مسأله تصرف عدوانی
اولاً- ماده 690 قانون مجازات اسلامی
ثانیاً – قانون 1352
3- فرض شمول قوانین سابق نسبت به موارد
فصل سوم- آیین دادرسی
بخش اول- روش تخلیه در صورت وجود سند رسمی
1- درخواست صدور اجرائیه
2- صدور اجارائیه
الف- احراز هویت
ب- احراز صلاحیت
3- ابلاغ اجرائیه
4- تخلیه
5- وضعیت سرقفلی
بخش دوم- تخلیه در حالتی که سند اجاره عادی است
1- درخواست تخلیه
2- دستور تخلیه و مقدمات صدور آن
3- ابلاغ و اجرای دستور تخلیه
4- وضعیت سرقفلی
بخش سوم- استمهال و امهال (مهلت دادن به مستأجر)
1- استمهال باید به علت وقوع حوادث غیرمترقبه باشد
2- مقام مهلت دهنده
بخش چهارم- توقیف عملیات اجرایی
1- موارد توقیف عملیات اجرائی
الف- ادعای عدم اصالت سند از طرف مستأجر
ب- ادعای تمدید قرارداد اجاره از طرف مستأجر
اولاً – تمدید اجاره به موجب سند رسمی یا عادی
ثانیاً- اگر تمدید اجاره شفاهی باشد
یک- در مورد سند رسمی
دو- در مورد سند عادی
2- تشریفات و شرایط توقیف عملیات اجارایی
الف- تسلیم شکایت به دادسرای عمومی محل وقوع ملک
اولاً- در مورد ادعای عدم اصالت سند
ثانیاً – در صورت ادعای تمدید اجاره
ب- کیفیت توقف اجرای دستور و مسائل راجع به آن
اولاً – شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نیست
ثانیاً- شرایط توقیف عملیات اجرایی
یک- مدلّل بودن شکایت
دو- دادن تأمین مناسب
ثالثاً- شکل و قالب توقیف عملیات اجرایی
3- خسارت ناشی از توقیف عملیات اجرایی
بخش پنجم- احکام روابط مالی فرعی طرفین
الف- ودیعه
ب- تضمین
ج- قرض الحسنه
د- سند تعهدآور
اولاً- چک
یک- گرفتن چک تا چه حد مفید و مؤثر است؟
دو- با فرض گرفتن چک از مستأجر به چه چیزهایی باید دقت شود؟
سه- منتفی شدن جنبهی کیفری چک پس از 6 ماه
ثانیاً- سفته
هـ- .. و مشابه آن …
اولاً- حوالهی صندوقهای قرض الحسنه
ثانیاً- سند عادی دین
ثالثاً- سند ذمهای رسمی
بخش ششم- دعاوی مربوط به روابط مالی طرفین
الف- دعاوی و ادعاهای موجر علیه مستأجر
اولاً- تکلیف موجر در خصوص سپردن وجوه و … به دایره اجرا
ثانیاً تکلیف موجر در خصوص طرح دعوی برای مطالبه خسارت
ب- دعاوی و ادهای مستأجر علیه موجر
اولاً- حقوقی که مطالبه آنها محتاج دادن دادخواست نیست و حقوقی که مستأجر با تقدیم دادخواست باید مطالبه کند
یک- موردی که موجر مدعی حقّی و خساراتی نیست
دو- موردی که موجر طرح دعوی کرده است
ثانیاً- مواردی که مستأجر برای مطالبه حق خود باید طرح دعوی کند
یک- ادعای عدم اصالت سند
دو- ادعای دادن ودیعه و سند و …
نکته- مسأله تعارض مفاد سند رسمی با ادعای مستأجر
نکته دوم- مسأله نحوه تأمین حقوق مستأجر
سه- سایر موارد محتمل
ج- جزای طرح دعاوی واهی
اولاً – ضرر و زیان ناشی از جرم افترا و اشاعه اکاذیب
ثانیاً- خسارات ناشی از صدور قرار تأمین خواسته به نفع مستأجر
ثالثاً- خسارات ناشی از صدور و اجرای قرار توقیف عملیات اجرائی
رابعاً- خسارت ناشی از صدور دستور موقت بر منع تخلیه
د- حقوق اشخاص ثالث
فصل چهارم- سرقفلی
بخش اول- کلیات و تعریف
بخش دوم- مصادیق و صور «سرقفلی»
1- «سرقفلی» در رابطهی «مالک» و مستأجر دست اول
الف- تصریح به اجاره دادن محل غیرتجاری برای تجارت با اخذ سرقفلی
ب- تصریح به اجاره دادن محل غیرتجاری برای کار با قید دریافت وجه بدون تصریح به عنوان سرقفلی
تبصره- ممنوعیت مطالبه هر نوع وجه دیگر و آثار آن
ج- پرداخت سرفقلی از مالک به مستأجر دست اول
اولاً- پرداخت برای تخلیه پیش از انقضاء مدت
ثانیاً- پرداخت سرقفلی از طرف مالک به مستأجر اول در قبال اسقاط حقوق ناشی از شروط ضمن عقد
یک- شرط عدم تخلیه و تثبیت اجاره به نفع مستأجر
دو- شرط انحصار مستأجر یا اجاره متعارف
2- سرقفلی در رابطهی مستأجر دست اول و مستأجر دست دوم
الف- انتقال مستقیم حقوق از ناحیه مستأجر دست اول
اولاً – انتقال برای پارهای از مدت باقیمانده
ثانیاً- انتقال منافع برای باقیمانده مدت اجاره
ب- پرداخت سرقلی در مقابل اسقاط حق
اولاً- تقاضای تخلیه پیش از انقضای مدت، از طرف موجر در مقام اعمال حق فسخ
ثانیاً- پرداخت سرقفلی از طرف ثالث به مستأجر دست اول
بخش سوم- مبلغ سرقفلی
بخش چهارم- موارد عدم پرداخت سرقلی
1- موارد ماده 9 قانون
الف- پایان مدت اجاره
ب- مستأجر به موجر سرقفلی نداده باشد
ج- مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفا کرده باشد
2- مورد تبصرهی 1 ماده 6 قانون
3- تعارض بین تبصره 2 ماده 6 و حکم ماده 9 قانون
الف- قائلین به تبدیل «یا» به «و»
ب- سرقفلی از «حقوق ضمن عقد» است
تذکر بسیار مهم- لزوم مشورت با اهل فن
بخش پنجم- زمان پرداخت سرقفلی
1- اگر در ضمن عقد تکلیف سرقفلی روشن شده باشد
2- در صورت تحقق شرایط ماده 9
فصل پنجم- لغو قوانین و مقررات مغایر با قانون جدید
بخش اول- ادلّهی حلّی
1- مفاد ماده 1 قانون جدید
الف- استفاده قانون گذار از لفظ «قرارداد»
اولاً- قرارداد
ثانیاً- رسمی و عادی
ب- معین بودن قوانین حاکم بر روابط استیجاری (اهداف قانونگذار)
اولاً- ایجاد امکان تخلیه سریع اماکن استیجاری
ثانیاً- حذف «حق کسب و پیشه و تجارت» و جایگزینی آن با «سرقفلی»
ثالثاً- حذف ضوابط و قوانینی که به طور قهری به طرفین تحمیل میشده است.
2- اطلاق مادهی 6 و تبصرهی ماده 10 قانون
3- بخش دوم- ادله نقضی
پایان سخن
فهرست مآخذ و منابع
ضمائم:
1- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376
2- آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376
3- مواد راجع به اجاره در قانون مدنی
4- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 (قابل اجرا در خصوص محلهای کسب و تجارت که پیش از قانون 1376 اجاره داده شده است)
5- قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1362 (قابل اجرا در مورد محلهای مسکونی که پیش از 1376 اجاره داده شده است)
6- قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 15/8/1365 (در مورد محلهایی که بدون دریافت سرقفلی و با سند رسمی اجاره داده شده است.)
7- مصوبهی مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص «حق کسب یا پیشه یا تجارت» مصوب 1369
8- آئین نامه اجرایی مادهی 29 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356
9- فهرست نقاط مشمول اجرای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال 1356
10- لایحهی قانونی نحوهی تخلیهی ساختمانهای استیجاری به وسیلهی وزارتخانهها و شرکتها و سازمانهای دولتی مصوب 1358
11- قانون الزام تخلیه ساختمانهای وزارتخانههای فرهنگ و آموزش عالی و بهداشت .. که در اختیار سایر وزارتخانهها و ارگانها میباشد مصوب 1368
12- لایحهی قانونی واگذاری و تخلیهی اماکن و محلها در فرودگاههای کشور مصوب 1358
13- نمونه اجاره نامه عادی محل مسکونی
14- نمونه اجاره نامه عادی محل کسب
15- رأی هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 23/5/1379
